Milano'da Öğrenciye Ev Almak: Gerçek Maliyet ve Vergi Rehberi (2026)

Özet (TL;DR)

Milano'da öğrenci için ev almak isteyen aileler, dairenin etiket fiyatının üstüne %5 ile %8 arası ek maliyet ayırmalı (tapu vergisi + noter + komisyon). €400.000'lik bir dairede bu €20-30 bin demek. En kritik kalem tapu vergisi: ev "prima casa" sayılırsa %2, yatırım/ikinci konutsa %9 — aradaki fark bu örnekte yaklaşık €11.000. Avantaj, evi şehirde ikamet edecek kişinin adına almaya bağlı; bu yüzden çoğu durumda evi öğrenci adına almak mantıklı. Ev sahipliği İtalya'da oturum veya vatandaşlık vermez; mortgage yurt dışında yaşayan aileler için pratikte zor, çoğu alım nakit yapılıyor.

Giriş — "Kira Parasına Mı Yazık, Ev Mi Alsak?"

Çocuğu Milano'da birkaç yıl okuyacak aileler için sık gündeme gelen bir soru: kiraya giden parayı bir eve yatırmak daha mantıklı mı? Milano'da bir öğrenci dairesine dört yılda ödenen kira kabaca €60.000'i buluyor ve geri dönmüyor. Ev alındığında ise para mülkte kalıyor, mezuniyet sonrası satılabiliyor ya da kiraya verilebiliyor.

Ancak Milano'da bir evin maliyeti etiket fiyatından ibaret değil. Tapu vergisi, noter ve komisyon gibi kalemler, ev bedelinin üstüne belirgin bir tutar ekliyor. Bu yazı, €400.000'lik bir daire örneği üzerinden bu maliyetleri kalem kalem, güncel oranlarla açıklıyor.

---

Bu Bütçeyle Milano'da Ne Alınır?

Milano İtalya'nın en pahalı şehri. Şehir ortalaması 2026 başında metrekare başına yaklaşık €5.650 (Immobiliare.it). Merkez (Brera, Duomo çevresi) €11.000'i geçtiği için öğrenci aileleri genellikle üniversite semtlerine yöneliyor.

Bocconi ve Politecnico çevresi en yüksek metrekare fiyatına sahip semtler. Bicocca, Bovisa ve Lambrate gibi biraz daha dışarıdaki bölgelerde aynı bütçeyle belirgin şekilde daha geniş daire alınabiliyor. Semt seçimi konusunda Milano mahalle rehberimiz üniversiteye göre detaylı bir harita sunuyor.

---

Ev Fiyatının Üstüne Eklenen Kalemler

€400.000'lik bir daire için, satış fiyatının üstüne gelen masraflar:

Toplamda, ev bedelinin üstüne duruma göre %5 ile %8 arası ek nakit gerekiyor — €400.000'lik bir dairede yaklaşık €20-30 bin.

---

En Kritik Kalem: Tapu Vergisi ve "Prima Casa"

Tapu vergisi (imposta di registro) iki orandan biriyle hesaplanıyor:

• Prima casa (ilk/ana konut): %2
• İkinci konut / yatırım: %9

€400.000'lik örnekte aradaki fark tek başına yaklaşık €11.000.

Bir evin "prima casa" sayılması, avantajdan yararlanan kişinin satıştan itibaren 18 ay içinde o ilçede (comune) ikamet (residenza) kurmasına bağlı. Burada belirleyici nokta şu: Türkiye'de yaşayan ve İtalya'da ikamet kurmayan bir veli evi kendi adına alırsa %9 ödüyor. Buna karşılık ev, şehirde zaten oturacak olan öğrenci adına alınırsa, öğrenci residenza kurabildiği için %2 oranı uygulanabiliyor. 18 yaşını doldurmuş bir öğrenci kendi adına mülk alabiliyor.

İkinci bir tasarruf kalemi de "prezzo-valore" sistemi. Özelden (privato) yapılan konut alımlarında vergi, satış fiyatı yerine genellikle ondan düşük olan kadastro değeri üzerinden hesaplanabiliyor. Bu hem vergi tabanını düşürüyor hem de noter ücretinde indirim sağlıyor.

Not: Tapu vergisinin kesin tutarı dairenin kadastro değerine (rendita catastale) bağlı olarak değişir ve işlem öncesi resmi kayıttan (visura) doğrulanmalıdır.

---

İki Yaygın Yanlış İnanış

Ev almak oturum veya vatandaşlık vermez. Bu beklenti, Yunanistan'ın gayrimenkul karşılığı oturum veren "altın vize" sistemiyle karıştırılmasından kaynaklanıyor. İtalya'da gayrimenkul satın almak ikamet veya vatandaşlık hakkı doğurmuyor; öğrencinin oturma izni üniversite kaydına dayanıyor.

Öğrenci adına alıp İtalyan bankasından kredi çekmek pratikte çok zor. Yurt dışında yaşayan ailelere İtalyan bankaları sınırlı kredi veriyor (genelde değerin %50-60'ı), gelir belgesi olmayan bir öğrenciye ise tek başına vermiyor. Bu nedenle bu profildeki alımların büyük kısmı nakit yapılıyor. Türkiye'deki bir bankanın İtalyan ortağı üzerinden sınır ötesi konut kredisi alınabileceği yaygın bir yanlış inanış; bu ortaklıklar bireysel konut kredisi sağlamıyor.

---

Kiralamak mı, Satın Almak mı?

Dört yıllık kira Milano'da yaklaşık €60.000 ve geri dönüşü yok. €400.000'lik bir alımda ek masraf ~€20-30 bin, ancak mülk elde kalıyor ve Milano uzun vadede değer kazanan bir piyasa.

Satın alma şu durumlarda öne çıkıyor: öğrencinin en az 3-4 yıl kalması, ailenin nakit gücünün olması ve mezuniyet sonrası için (satış veya kiraya verme) bir planın bulunması. Kısa süreli (1-2 yıllık) bir program için işlem maliyetleri ve yeniden satış yükü düşünüldüğünde kiralama daha avantajlı olabiliyor. Kiralama tarafının kalem kalem maliyeti için Milano ev kiralama maliyeti yazımıza bakılabilir.

Yatırım açısından Milano'da brüt kira getirisi yıllık kabaca %4-5 seviyesinde. Yüksek satın alma fiyatları getiriyi sınırladığından, Milano'da asıl kazanç kira gelirinden çok mülkün uzun vadeli değer artışında.

---

Sık Sorulan Sorular

Evi veli mi öğrenci mi almalı? Prima casa avantajı (registro %2) için alıcının 18 ay içinde Milano'da residenza kurması gerekir. Şehirde oturacak öğrenci adına alım bu avantajı sağlar; yurt dışında yaşayan veli adına alım %9 oranına tabidir.

Toplam ne kadar nakit gerekir? Ev bedelinin üstüne, prima casa senaryosunda yaklaşık %5, yatırım senaryosunda yaklaşık %8 ek nakit.

Ev almak oturum izni sağlar mı? Hayır. Öğrencinin oturumu üniversite kaydına bağlıdır, gayrimenkule değil.

---

Evim İtalya, İtalya'da okuyan Türk öğrenci ve ailelerine ev kiralama ve satın alma danışmanlığı veriyor. Satın alma sürecinin maliyet ve vergi planlaması daireye özel değişir; ilk görüşme ücretsizdir.